내가 살 집 구하는 방법 part 07. - 결정하고 계약하라(+각종 Tip)

살 집 결정 하기

 

  집의 내부와 외부를 열심히 살펴보고 이제는 어떤 집을 살지 결정 해보자. 결정을 할 때는 "part 03 우선순위 정하기" 편에서 정리했던 항목을 기준으로 정해본다. 아무리 우선순위를 정리해놨다고 하더라도 집을 고르는 것은 매우 어려울 것이다. 보통 내가 가지고 있는 예산 보다 조금만 더 보태면 더 좋은 집을 들어갈 수 있는데... 라는 아쉬움이다. 이런 아쉬움을 최소화하기 위해 미리 우선순위를 정해 놓은 것이다. 최대한 냉정하게 내가 먼저 세운 기준에 의해서 결정하도록 하자. 그리고 가격 때문에 고민이 된다면 공인중개사를 통해 가격 협상도 해보자. 예를 들면 2천만원만 깎아 주시면 계약을 할 수 있을 것 같은데 가능할까요? 라고 얘기해보는 것이다. 다만 이 경우 정말 가격을 깎아 주면 계약을 할 생각으로 해야 한다. 단순히 찔러보기 식으로 공인중개사도 매도인에게 가격 네고를 하기는 부담이기 때문이다.

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계약 하기

 

  최종적으로 집을 결정하면 계약을 해야 한다. 보통 정식 계약 전 가계약 과정을 먼저 진행하는데 계약금의 일부를 미리 송금하여 계약을 약속하는 행위라고 보면 된다. 가계약금은 규모에 따라 다르지만 적게는 백만원 부터 계약금액의 10프로 정도를 보내기도 한다. 가계약금이나 계약금을 너무 적게 잡으면 나중에 매도인의 변심으로 계약이 파기되는 경우 매도인이 변상해야 할 금액(계약금의 2배)도 적어지기 때문에 매도인이 쉽게 계약을 파기 할 수 있게 된다. 이 경우 계약금의 2배를 받으니 돈을 버는게 아니냐고 할 수 있다. 물론 맞는 말이지만 시장이 빠르게 상승하는 장에서는 계약금을 물어주고 가격을 올려 받는게 더 이득이라고 생각할 수도 있고 매수인은 집을 다시 알아봐야 하는데 그 사이 가격이 많이 올라버리는 경우도 있기 때문에 무조건 이득이라고는 볼 수 없다. 필자의 지인이 매수를 했다가 계약 파기로 계약금을 3천만원 정도를 받았지만 짧은 사이에 가격이 많이 올라갔고 결국 매수를 포기하고 한번 더 임차를 선택했던 사례도 있다. 따라서 집이 마음에 든다면 가계약금을 높게 잡아도 좋다.

 

  가계약 시 계약금을 송금하고 공인중개사를 통해 영수증을 받아 놓는다. 최근에는 영수증을 문자로도 많이 보내며 문자도 법적 효력이 있기 때문에 안심해도 된다. 최근 매매 시 받은 내용을 참고로 아래에 첨부하였으니 참고하기 바란다. 가계약금을 보내고 나서 계약서 작성 날짜를 협의하게 된다. 

필자가 가계약금 송금전 공인중개사로부터 받은 문자 내용

  계약서 작성 날에는 공인중개사가 알려준 준비물과 계약금을 준비해서 참석하면 된다. 이때 중요한건 계약서 내용인데, 여기서 계약 시 요구할 사항들을 명기해 놓아야 한다. 잔금을 치루기 전에 수리 할 수 있도록 협조를 한다던지, 잔금 치루는 날짜를 명기한다던지, 담보가 잡혀 있다면 잔금 치루는 날 담보를 해제 한다는 내용도 필요하다. 이건 매매나 임차 시 모두 필요하다. 특히 임차 시에는 융자가 있다면 보증금을 지급하면 해당 보증금으로 융자를 없애는 조건 등을 협의하여 계약서에 명기 할 수 있으니 참고해야 한다. 

 

가격 협상 시 팁

 

  공인중개사는 기본적으로 매수인의 편이다. 매도인은 이미 집을 팔겠다고 내놓은 상황이고, 공인중개사가 중개비를 받기 위해선 계약이 성사되어야 하기 때문에 매수인의 마음을 잡는게 핵심이다. 그렇기 때문에 매수인으로써는 공인중개사를 잘 활용해야 한다. 물론 매도자 우위 시장에서는 크게 도움이 안될 수 있지만 매수인은 공인중개사에게 더 다양한 요구를 할 수 있다고 생각하면 되겠다. 필자가 매도하는 상황에서 공인중개사 분은 생전 처음 만난 매수인의 어려운 자금 상황을 구구절절 얘기하면서 백만원이라도 깎아보려고 엄청 노력하셨다. 나중에 계약을 할 때 보면 매수인이 그렇게 자금이 부족한것도 아니었고, 형편도 나빠보이지 않았다. 왠지 배신감이 들었지만 내가 매수인 입장이 되어 보면 이해가 가는 일이다. 아무튼 매수인으로서 공인중개사를 최대한 활용하여 여러가지 유리한 계약을 이끌어 내보자.

 

  유리한 계약은 가격을 깎는 것부터 중도금 금액이나 일정, 잔금 일정을 조정하는 것이 있으며, 매매하는 집의 수리가 필요한 경우가 있고 잔금을 치루는 시점에 입주를 하려면 잔금 전 부터 리모델링을 해야 하는 경우가 있다. 이 경우 아직 권리가 넘어오지 않은 상태에서 열쇠도 받아야 하고 수리를 진행해야 하므로 매도인의 양해를 구해야 한다. 집이 비어있다면 안해줄 이유가 없지만 모든 매도인이 호락호락한건 아니다. 필자는 한 아파트를 매수하면서 바로 전세를 놓는 상황이었는데 이 매도인이 아주 깐깐해서 잔금 전까지 열쇠도 주지 말라는 각서를 공인중개사에게 요구하기도 했다. 잔금 시 부족한 금액을 전세 보증금으로 충당해야 하는 상황인데 집 수리를 잔금 이후에 해야 해서 이 조건을 맞추기가 여간 어려웠다. 결국 올수리 조건으로 전세금을 미리 주고 수리까지 기다려 주신 세입자를 만나서 잔금을 치뤘지만 이걸 빌미로 이것저것 많은 요구를 받아서 피곤했다. 따라서 계약할 때는 수리하는 것까지 고려해서 유리한 계약을 이끌어야 한다.

 

잔금 날짜 정하는 팁

  잔금 날짜는 가급적 6월 1일 이후로 하는게 좋다. 왜냐하면 5월 31일날 해당집을 누가 보유하고 있느냐에 따라 재산세 납부 대상이 되기 때문이다. 따라서 6월 1일 이후 소유권을 넘겨 받으면 해당 년의 재산세는 매도인이 내게 되고, 6월 1일 이전 소유권을 넘겨 받으면 해당 년의 재산세는 내가 내야 한다. 가끔 5월 말 잔금 조건으로 저렴한 급매 물건이 나오기도 하는게 바로 이 이유이다. 따라서 잔금 날짜를 조정할 수 있다면 6월 이후로 하고 매도인이 6월 이전 잔금을 강력히 요구하면 대신 가격을 더 깎던지 중도금을 줄여준다던지 우리도 더 요구를 해보도록 하자.